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2007年09月03日01:19 中国经济周刊
房价，应“稳定”在怎样的“合理水平”
《中国经济周刊》特约撰稿人 沈晓杰
“房改新政”对商品房或市场房的调控目标，从以前的“抑制过快上涨”微调为“稳定房价”，并明确房价的责任主体是地方政府。温家宝总理在今年的全国“两会”上，谈到加强房价监管和调控时，特别提出要使房价“保持合理的价格水平。
那么，各级政府究竟该如何作为，才称得上是“稳定房价”？还有，什么样的房价才是“合理的价格水平”？
其实，这个看上去较为复杂的问题并不难，国际上有一个通行的计算模式，这就是看一个城市的房价收入比究竟是多少。
“房价收入比”，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于考察居民的购房能力。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3、6或4、6。
对于目前动辄每平米上万元的中国城市房价来说，按人均30平米的“初级住房小康标准”来算，每户90平米的住房也要人民币一百万元左右，而相比于家庭年收入10万元左右、甚至不到10万元的水平，房价收入比基本高于10，该数据显然大大高于国际惯例。
更重要的是，在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，不仅人均面积要比我们大得多，而且标准还是“使用面积”，而非我们的加上公摊面积的“建筑面积”，另外，他们的房子大多也不是我们这种需要大笔装修费的毛坯房。当然，他们的房子还附带大花园。
不仅地大物博的欧美国家如此，就连人口密度和生活费用远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民收入攒六年才能买得起房。在首都首尔地区，需要将个人收入存7.7年才能购买住宅，其他大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75-80平米(相当于我们90-100平米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，外加停车位，房屋售价为3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。因此，在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比仅为4.5-5左右。
当然，并不是每个国家和城市的房价收入比都能让居民满意。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦(6.9)、纽约(7.9)和东京，以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。
这项调查还给出了一些判断标准：
当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；
当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；
当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
相比之下，目前中国一些城市高达10、甚至20以上的房价收入比，表明房价水平确实离谱，“民怨沸腾”也不难理解，而政府重拳出击也是合情合理、迫不得已。
有人认为，国务院这次讲“稳定房价”，就是要把房价“控制”在现在的水平之上。这至少在理论上是一个极大的误解。众所周知，早在2003年建设部起草的18号文取消了普通市民购买经济适用房的权利后，中国的房价就一路暴涨。四五年暴涨的积累，致使今天中国的房价“升级”为“世界一流”的不合理水平。如果在这样的情况下讲“稳定房价”，不仅默认了要老百姓承担房价调控失败的后果，而且也纵容了某些开发商集团对公众利益的侵害。
因此，把房价和收入水平“钉”在一起，不仅符合国际上的惯例，而且也便于老百姓对房价的合理性作出简单判断，以及对地方政府的行政作为给予观察和监督。当然，也可以使各地政府在房价调控中，更易操作，更具有科学性。
(配文)解决“有房住”比解决“有住房”更重要
吉林大学商学院院长 张屹山 ★翟岩
8月13日，国务院公布的24号文的第一句话——“住房是重要的民生问题”，明确肯定了中国的房地产市场发展是为了改善居民的基本居住条件，住房的民生问题是房地产市场发展的根本。这充分说明，党和政府深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求在不懈地努力，体现了其始终把改善人民群众的居住条件，使他们能拥有最基本的生存权作为自己的职责和经济社会发展的根本方向和目的。
“住房”二重性要求协调政府与市场两种力量
我国目前的住房问题，不是一个单纯的经济现象，而是一个有着复杂社会根源、与社会财富分配相关的社会问题。因此，均衡财富的分配，并适时地调整发展战略，使发展成果更多地惠及占人口绝大多数的中低收入家庭，让普通民众享有基本的居住权，这不仅是关系到国民经济运行和基本民生的问题，更是关系到保持社会稳定的重大问题。
吃、住是人类生存的基本保障，当个人无力解决的时候，只能依靠政府。因此，保证人人“有房住”的“房”是公共物品，需要由政府来提供。但是，希望家家“有住房”的“房”是带有产权性质的商品，通过市场来调节而不是政府干预，实际效果会更加理想。
住房的二重性表明，无论是单靠市场“看不见的手”，还是单靠政府 “看得见的手”，都难以解决全部问题。因此，中国的住房政策应以国情为背景，既要依靠市场自身的力量，又要依靠政府的政策供给和公共服务来完善和调控，并把政府与市场两种力量有效地协调、融合起来。
上述这一切都需要政府制定住房政策或制度来实现，需要强调的是，住房政策本身就是政府提供的一种公共物品。政府在提供这样的公共物品时，必须考虑到它与经济政策或市场政策的兼容性。这是制度安排是否成功的关键，否则就会事与愿违，或者在现实中无法操作，或者不但没有产生有益的社会效用，反而加大了社会成本，造成了资源的重复浪费。
应严格区分“有房住”和“有住房”
《意见》表明，党和政府审时度势，判断出社会对“有房住”的需求是解决当下“住房”问题的关键。也就是说，不能把广大市民对“居住”的整体需求都看成是对商品房的需求，而要把对“住房”的投机性、投资性和理财性需求与对“居住”的需求区别开。这显示出了其宏观决策的科学性。
实际上，解决“有房住”比解决“有住房”来得更为重要。一个虽然屡遭诟病但不可否认的事实是，世界上最发达的美国也有30%多的居民没有产权属于自己的住宅，对于中国这样一个拥有13亿人口的发展中国家来说，让居民都拥有产权属于自己的住房显然更不现实。强行要求90平米以下的小户型不得少于70%，笔者也认为是治标不治本的方法。因为两个连着的小户型也可以变成一个大户型，行政限制既违背了市场经济规律，又起不到预期作用。
因此，政府在解决广大人民群众极为关心的住房问题过程中，关键要弄清楚在市场条件下自身的职能。具体地说，政府不能直接干涉竞争性商品的市场定价，但可以通过制定游戏规则和宏观调控政策间接干预。例如，通过大力兴建小户型甚至超小户型的廉租房，以解决最贫困人口的最低生存需要。这种廉租房租出后，既不能空置，更不能挪为他用，也不可转租，否则政府应立即收回。再如，制定“直售”规则，以减少中间环节，避免层层加价，降低交易费用，从而达到降价房价的目的。还有，通过税收政策限制一户拥有多套住房，税率的多少以绝大多数人承受不了为标准。因为土地是人类生存所必需的稀缺资源，所以每个人都不能过多地占用。若将此类所得全部用于廉租房建设，既平均了贫富，又减轻了政府负担，同时也可有效地抑制房地产投机，使房价迅速降下来，可谓一举多得。
《中国经济周刊》记者 牛建宏 特约撰稿人 沈晓杰
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是新的文件么？
文件在哪里？可以看不？ | 最初发表时间：2007-9-3 | | | 只管耕耘，莫问收获~ |
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| 〖删除〗[回复][联系作者][编辑] | | RE: | 深圳断供者半年账面亏18万 面临银行起诉
2008年07月16日 07:36:29 中财网
《每日经济新闻》关于深圳房贷坏账及负资产人数的报道刊发后，深圳负资产和断供者也从隐藏的角落渐渐走出来，向本报敞开心扉，讲述自己成为"负资产"的故事。
房价一再猛跌，负资产、断供等字眼便频频见诸报端。没有人想成为"负资产"，也没有人愿意冒险选择断供。但楼价下跌等原因使一些业主不得不做出这样的选择。有的是义无反顾，有的则忧虑重重。
更多的投资者不愿意讲述自己的故事。某业主手中握有几套房，其中一套买入的时候是300多万元，现在200万元也卖不出去，该业主已加入了断供行列。记者虽努力说服，对方还是谢绝采访。
样本一
李喃：本月起不再交月供
在深圳华强北商业街附近，记者见到了声称本月开始不再还房贷的李喃(化名)。每月21日是还款日，李喃表示，这个月开始，她就不继续供房了。
来自东北的李喃在深圳某私企工作，来深圳已有8年，时间越长，想在这里安家的想法便越强烈。去年12月，她和男朋友看中了一套46.3平方米的一房一厅的房子，当时的价格是1.1万元/平方米。
由于开发商承诺垫一成首付，自己又是第一次买房，李喃只需交一成首付即6万元左右。开发商垫的那一成首付，李喃只需在入伙前交付给开发商就可以。
办好按揭首付后，李喃便等着入伙。但后来房价一路狂跌，她渐渐有些坐不住了。"现在这个楼盘每平方米6888元就可买到，而且送装修，"李喃觉得自己吃了大亏。"下跌了2000元时，我都没想过要放弃。可现在，即便按7000元的价格计算，我都还亏了18万元。"
李喃除了已付6万元左右的首付外，房子月供是2600元，目前已交了3个月。"现在我断供，损失也就7万元左右，另买一套，也比继续供这套房子强。"
"以后没法再买房，没法再跟银行打交道，没法办信用卡……"李小姐列举了一系列断供的后果，她也有些忧虑，"断供的个人损失非常大，我也知道后果严重，但是没办法，我现在损失太多了。"
样本二
周强：被欺骗已断供两月
"房子买下来，一下亏了十多万元，而且跟我们想像中的完全不一样，我们有一种被欺骗的感觉。虽然已经损失了很多钱，但我不想被继续骗下去了。"周强(化名)告诉记者，他已经断供两个月了。
今年2月，周强只付了一成的首付5万多元，便买下了一套一房一厅的房子，面积50平方米左右，每平方米价格是1.15万元。此后，新推出楼盘的价格一路狂跌。更让他难以释怀的是，开发商没有兑现赠送面积的承诺，"现在房子跟价格不匹配，我认为这是一种欺骗。"
周强告诉记者，房子月供是4000元，15年期，他选择的是以逐年递减的方式供房。断供前，他已供了四五个月。断供期间，银行方面跟他沟通过，讲述了其中的利害关系，周强也表示："谁都担心断供的后果，银行和我都是无辜的。"
目前，周强已断供两个月，再过一个月，银行方面就会通过法律途径起诉他。
| 最初发表时间：2008-7-16 | | 虚拟科学院 翰林长官 大大头的蚂蚁的头
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样本三
扁曲：退不退房成两难
在深圳另一个楼盘，记者遇到了扁曲(化名)和他的太太。同样是付了一成首付，扁先生的买房之路却比较坎坷。
自去年8月1日结婚后，扁曲夫妇开始考虑买房。他目前在惠州上班，考虑到妻子在深圳工作，便想把家安在深圳。今年4月，看到一楼盘打出买两房送两房的广告，扁曲认为非常划算，当时他手头并不宽松，售楼处得知这一情况后，告诉他可以先付一成。
"当时还以为捡了个大便宜，"扁曲告诉记者，他当月就交了定金。开发商当时承诺，他可以交一成首付，另外一成由开发商垫付，他在入伙前一个月归还。扁曲说，当时开发商承诺能从银行拿到按揭贷款。
就这样，扁曲买下了这套两房一厅、共60.35平方米的房子，价格是1.15万元/平方米，毛坯房不送装修。5月3日与开发商签订了购房合同后，扁曲等着入伙。
由于房价持续下跌，银行房贷越趋谨慎。扁曲某日收到银行打来的电话，说他交的首付不合法，贷款不能批。原来，银行方面知道了扁曲交的是"假首付"。
现在，扁曲面临两个选择：一是再交一成首付，凑齐两成，获得银行按揭贷款；二是通过法律途径解除购房合同，要求开发商退房。
但是，扁曲夫妇去年刚结婚，一时拿不出很多钱。如果解除合约退房，也是困难重重，"请律师，上诉……一串司法程序走下来很麻烦。"
目前，扁曲已开始找律师，咨询退房事宜。他坦言，一方面现在楼价一直在跌，他觉得自己买贵了；另一方面，当时开发商承诺的错层阳台、买两房送两房以及一成首付统统没有兑现，这才让他萌生了退房念头。
记者就此联系了该楼盘项目负责人曹小姐。曹小姐称，开发商并没有帮业主垫付一成首付，只是业主向他们借款，入伙前再把钱还给开发商。这样做是否违规？曹小姐说："应该可以的吧，现在是不提倡。"她也承认，到今年5月这种做法都还存在，但现在已经没有了。
"现在是行情不好，房价涨的时候谁给开发商补偿？现在亏了却找我们要。(房价下跌)这种情况也不是我们故意造成或能预料到的。这么多的客户我们也没办法补偿，而且我们是合法地卖东西。"曹小姐表示，此前有些开发商曾给业主补偿，但这并不表示所有开发商都应该这么做。
原因分析：开发商降价惹纠纷
楼市行情每况愈下，开发商为吸引客户相继以降价、买房送面积、送钻石等做法来吸引客户，却掉进恶性循环的怪圈。比如深圳布吉"英郡年华"楼盘，虽然开发商承诺一成首付，却使业主尚未入伙就迈入负资产行列。
上周五记者接到报料称，当日下午3时，深圳布吉"英郡年华"楼盘的几十个业主聚集在售楼中心，就房价大幅下挫和房屋架构安全问题向开发商"讨说法"，并欲以集体断供方式来维护权利。
记者赶往现场时看到，售楼中心确实聚集了不少业主。开发商方面的负责人并未露面，售楼小姐则被业主围住，一时难以脱身。
一位在场业主告诉记者，该楼盘不送装修的毛坯房在今年4月仍售万元以上，但目前已降至6888元，眼看自己一步步迈入负资产行列，他们认为开发商如此降价不合理。
记者从网上查到，去年12月27日，"英郡年华"二期均价为11500元/平方米；然而7月9日推出的 "起价6888元/平方米"仅一套，其余价位主要分布在7000元/平方米到8000元/平方米之间。之前，该楼盘陆续推出了送精装修、送家具彩电甚至送钻石的销售手段来吸引客户。
目前，该楼盘业主声称已组织了"维权小组"，曾多次与开发商交涉，要求开发商补偿房价大幅跳水带来的损失，但均无结果。"维权小组"的业主代表表示，若一直得不到开发商补偿，业主们就会选择集体断供的方式。
据了解，此前深圳也发生过因楼市降价引发的业主要求退房或补价差的风波。今年3月，桑泰地产对其开发的"桑泰丹华府"三期推出特价优惠，致使此前已经购买了三期房子的业主面临资产缩水。桑泰按差价全额补偿，成为深圳首个全额补偿业主的开发商。有报道称，今年4月万科、金地曾表示，不会效仿桑泰地产给业主补价差，但会考虑增加楼房价值。
记者调查发现，不仅在深圳，在其他不少城市，售楼广告也有"买房送面积"这样的"香饽饽"，一房变两房，甚至两房变四房的情况都有。
专家建议：考虑断供应谨慎
房价从坐上云霄飞车一飞冲天后，非理性上涨引发的结果，必然是跳水。深圳房地产市场出现调整后，房价有较大幅度的下降。深圳房地产研究中心最新的研究报告称，今年5月，深圳房价比去年最高点下降了36%。而个人房贷风险临界点是房价下跌30%，因此，去年高位接盘者的个人房贷风险让人担忧。
在深圳房价从去年底最高点下跌三成时，风语的一篇博文《深圳银行断供过千亿》引起关注。目前深圳房价继续下跌，风语向记者报料称，深圳房贷负资产人数超过30万。
目前，相继有业主站出来表示自己成为负资产，选择了断供。记者了解到，他们中有的是真正的住房需求者，但也有不少是炒楼者。在去年房价直线上升时，炒楼者高位接下"击鼓传花的最后一棒"，如今面对高额月供，无奈之下，一些扛不下去的炒楼者只好选择断供，以减少损失。有自住房业主向记者表示：断供后，重新买一套也划算。
有关专家表示，对于炒楼者来说，房价下跌一步步吞噬了他们手中的资产，在租不抵供的情况下，断供成了很多炒房客的选择；而对于自住房业主来说，房价下跌对他们影响其实很小，断供实在是下下策。毕竟，断供会引发一系列问题，个人信贷将产生污点。
业主断供，殃及银行。北京某银行业分析师告诉记者，银行不良贷款率上升，意味着应收的利息不能实现，贷出去的本金也有损失，这些都冲减了利润。如果断供很严重，就会影响资本充足率，甚至可能使银行面临再融资。
深圳某银行金融风险管理师告诉记者，开发商与业主之间是买卖关系，业主与银行是借贷关系，银行不会因业主集体断供而给开发商施压。（记者 黄惠敏）
每日经济新闻 | 最初发表时间：2008-7-16 | | 虚拟科学院 翰林长官 大大头的蚂蚁的头
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| 〖删除〗[回复][联系作者][编辑] | | RE: | 买房是用来住的，又不是用来挣钱的，买了就不要在乎什么负资产不负资产，早买还早住呢。
如果要是想通过炒房来赚钱，那就认了吧，
抱着投机心理，通过一些不正规的手段，就要做好面对风险的准备。 | 最初发表时间：2008-7-16 | | | 永远不要嫌弃你的父母行动迟缓，因为你永远想象不出你小的时候他们是如何耐心地教你走路；<br>永远不要嫌弃你的父母学不会电脑，因为你永远不会知道在你小的时候他们是如何不厌其烦地教你认字。 |
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